Несмотря на то, что Украина попыталась на законодательном уровне урегулировать вопрос аренды невостребованных паев еще в 2018 году, ведение агробизнеса с использованием таких земель до сих пор несет много рисков. Количество паевой земли в Украине остается неизменно большим, поэтому споры относительно прав на нее - многочисленны. Интересно, что в одном из них в сентябре этого года Верховный Суд (и это уже не впервые) встал не на сторону арендатора невостребованных паев.
Спор по делу №732/407/20 возник вследствие оформления права собственности на земельный участок, который ранее был невостребованным паем.
Арендатор невостребованных паев, в массиве которых был спорный земельный участок, пользовался ими более 10 лет, пока не узнал, что один из его земельных участков передан в аренду другому агропредприятию. Выяснилось, что новый владелец земельного участка, после оформления права собственности, передал принадлежащий ему земельный участок в аренду агропредприятию. И при этом не сообщил об этом арендатору невостребованных паев. Поэтому последний просил суд, среди прочего, признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный с новым арендатором.
Казалось бы, этот спор похож на типичное дело о "двойной" аренде, в которых суды всегда становятся на сторону того, кто первым получил участок в пользование. Зато в этом деле суды решили дело в пользу нового арендатора именно из-за отличия невостребованного пая от земельного участка.
Верховный Суд в постановлении от 6 сентября 2021 года отметил, что после выделения в натуре на местности невостребованного пая, формирования вместо него земельного участка и оформления права собственности на нее, неистребованный пай перестает существовать, а вновь сформированный земельный участок является совсем другим недвижимым имуществом, поскольку ему присвоен кадастровый номер. Следовательно, оспариваемый истцом договор аренды заключался в отношении конкретного земельного участка, принадлежащего арендодателю на праве собственности. То есть уже является недвижимым имуществом, нетождественным с тем, в отношении которого был заключен договор аренды невостребованных паев.
Также Верховный Суд учел положения законодательства о том, что невостребованные земельные участки по решению соответствующего совета или районной государственной администрации могут передаваться в аренду только на срок до момента получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок (статья 13 Закона Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)").
В конце концов Суд пришел к выводу, что с момента приобретения права собственности на земельный участок ее владельцем, истец потерял право аренды части площади земельного участка. При этом, для Верховного Суда не имел значения тот факт, что юридически договор аренды невостребованных паев не был расторгнут или изменен.
Итак, позиция Верховного Суда по указанному делу в очередной раз подтверждает, что, арендуя невостребованные паи, агропредприятие рискует потерять право на землю в любой момент. И при этом факт формального расторжения арендных отношений не будет иметь никакого значения, поскольку после оформления права собственности на новосформированный земельный участок, неистребованный пай перестает существовать, а земельный участок становится новым объектом гражданских прав.
Александра Бортман, член Ассоциации юристов Украины, адвокат, старший юрист Юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры"